Comprendre le DPE et l'audit énergetique en 2025
Un dossier explicatif sur le fonctionnement du DPE et de l'audit énergetique.
01/2025
Gouvernement
Le DPE: Dossier de diagnostic technique ou Diagnostic Immobilier
Le Diagnostic Immobilier est un passage obligatoire pour la location, la vente ou l'achat de tout bien immobilier. Le diagnostic Immobilier s’intéresse à plusieurs éléments du bâti. Il permet de savoir si celui-ci comporte de l’amiante dans les éléments constructifs, si la charpente est attaquée par les termites et si les peintures, par exemple, sont à base de plomb. Il vous permet donc d’avoir une vue d’ensemble de votre habitat (maison, appartement...) du point de vue technique.
Et puis il va s’intéresser aussi aux performances énergétiques de l’habitation, c’est le diagnostic de performance énergétique, plus connu sous son acronyme DPE.
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Energétique permet d'établir plus précisément la performance énergétique (sa consommation de chauffage hivernale et son confort d’été) d'un bien immobilier et son impact environnemental (émissions de gaz à effet de serre). Ainsi, les futurs locataires ou acheteurs peuvent connaitre l'efficacité énergétique de leur logement. Les résultats peuvent être comparés mais la méthode ne prenant pas en compte les différences d'utilisation (ex: une famille de 4 personnes prenant 2 douches par jour, ou un couple prenant une douche quotidienne).
Ce DPE est basé sur des scénarios d'utilisation standard en fonction du type de logement mais ne prend pas en compte la température de chauffage des vendeurs ou locataires en place (sinon sur la bonne fois des habitants du logement). Il prend en compte votre type de chauffage et la facture de consommation annuelle sur les 3 dernières années (si vous avez 2 sources de chauffage par exemple électrique + poêle à bois, les deux doivent être cumulés), l'orientation de la maison, la surface du logement (à la surface habitable, il sera rajouté la surface tampon solarisée, si elle existe, c'est à dire la ou les vérandas), le type de mur, l'isolant et son épaisseur lorsqu'il existe ainsi que sa vétusté supposée, le type de fenêtres et leur qualité en fonction de leur âge, l'isolation des combles perdus ou des toitures lorsque les combles sont aménagés...
Ce DPE devra tenir compte aussi du confort d'hiver et du confort d'été qui devient une préoccupation majeure avec les périodes caniculaires que nous enregistrons depuis quelques années. Dormir dans une pièce où la chaleur est excessive l’été obligera le (ou la) locataire où le nouveau (ou la nouvelle) propriétaire à prévoir des travaux de réduction de cette chaleur, que ce soit de façon passive (volets, stores, isolation, etc...) ou active et donc consommatrice d’énergie complémentaire (ex: climatisation).
A l'issue du diagnostic, les différents résultats sont exposés et un scénario sous forme de bouquet de travaux est proposé au client. Toutefois les scénarios proposés ne sont pas validés par des calculs précis mais plus par empirisme et bonne foi de l’occupant(e) en place. Par exemple, s'il y a présence d'une cheminée à foyer ouvert, le diagnostiqueur proposera soit la fermeture du conduit, soit l'installation d'un insert. Nous allons voir comment les interpréter ci-dessous.
Comment comprendre et interpréter ses résultats ?
Les résultats les plus connus sont les étiquettes climat, liées aux émissions de gaz à effet de serre, aussi appelée l'empreinte carbone et les étiquettes énergie: elles sont liées à la consommation énergétique du logement avec comme base une température de chauffage à 19°. Ces deux étiquettes ne renvoient pas le même résultat: ainsi, une chaudière à condensation aura de meilleures performances énergétiques qu'un chauffage électrique standard, mais émettra plus de CO2 dans l'atmosphère. Le classement final va de A à G pour les 2 étiquettes et vont faire référence dans le cadre de la vente ou de la location du logement.
Quelle est l’importance de ce DPE ?
Les résultats deviennent opposables, ce qui signifie que la consommation indiquée sur le DPE doit être proche de celle effectivement réalisée par le (ou la) nouveau locataire ou propriétaire. L’ancien bailleur et/ou propriétaire sera obligé de déclarer les valeurs précisément et sans rien cacher. En cas de doute, le (ou la) nouveau propriétaire ou locataire peut demander un nouveau DPE, et si résultat différent, se retourner contre l'ancien propriétaire et sera opposable en cas de tromperie ou dissimulation.
Norme de location 2025
Depuis le 1er janvier 2025, tous les logements dont le classement est en G+ et dont la consommation est supérieure à 450 kWh/m² et par an ont été interdits à la location. C’est ce que l’on appelle les passoires thermiques (logements très énergivores). Il semble que 500 000 logements seront concernés en 2025, dixit la FNAIM. D’autre part les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 seront caduques et un audit énergétique sera obligatoire au moment de la vente d’un bien avant signature du compromis de vente. En 2028, ce sont les logements classés F et 2034 les logements classés E qui seront concernés par cette loi.
En résumé, sauf une volteface dû au contexte très difficile pour la construction, à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, la mise en location de logements classés G (les plus énergivores) sera interdite en France, conformément à la nouvelle réglementation du DPE. C’est la directive de la loi Climat et Résilience.
Audit énergétique 2023/2024
L’audit énergétique est lui aussi obligatoire mais uniquement dans le cas d’une rénovation énergétique globale de votre logement avec un parcours accompagné. Cet audit est réalisé par des professionnels qui ont obtenu un agrément.
Quelles différences entre un DPE et un audit énergétique ?
Lorsque vous commandez un DPE, le diagnostiqueur va prendre vos factures de consommation d’énergie sans détailler préciser la répartition. C’est à dire que dans votre facture, la globalité du montant n’est pas imputable au chauffage, en particulier lorsqu’il s’agit d’une consommation électrique. Si vous chauffez aussi votre maison avec un poêle à bois avec des buches que vous avez coupées vous-même, mais bien sûr sans facture dans ce cas, ce montant ne sera pas pris en compte.
Dans le cas d’un audit énergétique, l’auditeur va collecter vos documents en particulier (toutes vos factures de consommation d’énergie) et les analyser afin de faire ressortir les vrais coûts de consommation de chauffage. Ce travail est réalisé avec un logiciel et ensuite sera confronté avec les arguments que vous apporterez lors de l’entrevue avec cet auditeur. Celui-ci vous proposera ensuite des scénarios permetant d’obtenir un résultat d’économie égal ou supérieur à 2 étiquettes énergétiques (c’est a dire si votre maison est classée en F avant intervention le résultat théorique obtenu sera égal ou supérieur à une étiquette D). C’est par contre un résultat théorique puisque seule une étude plus poussée dite «simulation thermique dynamique » pourra donner un résultat très précis et fiable.
Du point de vue des intervenants, les diagnostiqueurs ont plus de missions à gérer comme vu précédemment (termites, plomb, amiante, etc...) alors que les auditeurs sont généralement spécialisés dans la thermique du bâtiment. Il en résulte un résultat plus fiable mais également plus coûteux (comptez 150 € à 250 € pour un DPE contre 500 à 1500€ pour un audit énergétique).
Les scénarios qui vous seront proposés seront des ensembles de travaux qui vous permettront d’obtenir le gain souhaité par rapport à l’étude qui aura été réalisée par l’auditeur. Lorsque l’on parle scénario, on sera obligatoirement sur un bouquet de travaux à réaliser et non une approche pas à pas. Par exemple, si vous désirez mieux isoler les murs extérieurs de votre maison et que vous n’avez pas de VMC, il associera les deux travaux pour avoir une solution cohérente, à savoir évacuer la condensation qui pourrait se créer dans le volume chauffé du fait d’une meilleure isolation (pour information, une maison bien ventilée est une maison qui nécessitera beaucoup moins d’énergie pour la chauffer). Il pourra préconiser le changement de mode de chauffage si la technologie en place est trop énergivore ou ne correspond pas aux énergies qui seront disponible dans l’avenir. Le changement des fenêtres sera préconisé dans le cas où elles seraient âgées et ne répondraient plus aux normes en vigueur au moment des travaux...
Conclusion
L’audit énergétique aura pour but de réhabiliter votre maison face aux enjeux énergétiques de demain. Cette démarche fera partie des travaux lourds et diamétralement opposés à la méthode pas à pas. Par contre, le conseiller France Rénovation qui va construire votre dossier d’aide va être avec l’auditeur, celui qui va décider du dossier qui sera presenté à Ma Prime Rénov' pour validation des travaux. Le pourcentage d’economie d’énérgie qui aura été calculé par l’auditeur devra respecter la demande de Ma Prime Rénov' pour que votre dossier soit validé en termes d’aides. C’est donc un montage de dossier assez long pour trouver un accord entre les partis en présence (le conseiller France Rénovation et vous).
Vous l’aurez compris, l’audit énergétique est donc plus contraignant qu’un DPE, mais il vous propose de tout réaliser en une seule fois.
